Особенности рынка жилой недвижимости в России

Новости компании

Введение

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений. Таким образом, рынок недвижимости – молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.

Один из секторов рынка недвижимости, а именно рынок жилой недвижимости, можно рассмотреть подробнее с разных сторон. Например, скорость строительства, комфортность и другие. Обеспеченность населения комфортным жильем - один из наиболее важных социальных показателей развития общества, ключевая характеристика уровня благосостояния людей, качества их жизни. В России остро стоит проблема обеспеченности населения комфортным жильем. Казалось бы, раз существует такая проблема, то необходимо ее решать. Чтобы ее решить нужно много строить, однако и по показателям строительства нового комфортного жилья наша страна сильно отстает от стран Западной Европы, США и даже некоторых стран СНГ. Жилищное строительство- одна из крупнейших отраслей национальной экономики. Рынок жилищного строительства всегда был привлекателен для инвесторов. Россияне и иностранные инвесторы активно вкладывают свои средства в недвижимость.

Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

История становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. Таким образом, именно рынок недвижимости позволяет отразить степень соответствия национальной экономики экономической ситуации в мире. На сегодняшний день развитие экономики вступило в стадию инноваций. На объем рынка влияет теперь не только материальное производство и концентрация финансов, но и интеллектуальный капитал, информация, технологические нововведения. Рынок жилья должен в первую очередь соответствовать требованиям новой экономики. Необходимо совершенствование бизнес-процессов внутри рынка, необходимо создание жилья, отвечающего мировым стандартам, при строительстве необходимо активно использовать новые технологии. А обеспеченность населения жильем необходимо повышать с помощью внедрения новых инструментов.

Актуальность данного вопроса обусловлена тем, что рынок жилой недвижимости, сам по себе являющийся молодым и несовершенным в нашей стране, должен соответсвовать реалиям новой экономики. Для развития рынка требуется введение инструментов, соответствующих новой, инновационной экономике. На сегодняшний день рынок жилья является в большой степени неоднородным. Барьеры, стоящие на пути рынка жилой недвижимости в экономику инноваций, можно найти и в политической, и в социальной, и в экономической сферах. Тем не менее, тенденция к переходу рынка на путь инноваций существует и подтверждается многими примерами.

1. Понятие и система рынка жилой недвижимости

Понятие недвижимость достаточно обширно. Традиционно к рынку недвижимости относят квартиры или частные дома, так как именно они являются основной массой приобретаемых и продаваемых на этом рынке объектов. Кроме того, к рынку недвижимости также можно отнести абсолютно любые сооружения и здания, в том числе и загородные дома, склады, производственные помещения, земельные участки, шахты, озера, пруды, которые могут являться частью собственности.

Все вышеперечисленные объекты могут подлежать купле-продаже либо быть сданы в аренду. Все эти процессы происходят на рынке недвижимости, где осуществляются соответствующие сделки. То, что мы называем рынком недвижимости, не имеет четкого адреса либо конкретной территории, понятие "рынок недвижимости" абстрактно, в него входят все финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок по недвижимости. В тот момент, как человек заявляет о своем намерении продать квартиру, купить квартиру, сдать или взять в аренду помещение, например, подает объявление в газету либо размещает его на интернет-ресурсах, либо прибегает к помощи специальных агентств недвижимости – он попадает на рынок недвижимости. После того, как заключен договор на куплю или продажу, помещение (объект) покидает рынок.

Все вышесказанное достаточно примитивно передает природу рынка недвижимости, казалось бы, ничего особо сложного, все знакомо, просто и понятно. Действительно, система, природа рынка недвижимости многим будет казаться довольно прозрачной, так как многие в своей жизни так или иначе являлись участниками рассматриваемого рынка. Даже если этого не было, разобраться в системе ранка недвижимости довольно просто.

Основными факторами, как и на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Спрос в данном случае–это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов. К ним относятся как экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение, так и социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. Также на спрос влияет природно-климатическая среда, административные факторы, окружающая среда, национальные и культурные условия, традиции населения, политические факторы.

Предложение в теории недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Предложение может изменяться за счет строительства новой или реконструкции старой недвижимости или за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения.

Еще два фундаментальных понятия в экономике недвижимости- цена и рыночная стоимость. Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Далее будет рассмотрена структура рынка недвижимости. Для описания данной структуры используют три подхода: институциональный, объективный и воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. К основным институтам рынка недвижимости можно отнести органы власти, девелопмент, институт независимой оценки недвижимости, банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования, институт управляющих недвижимостью, институт риэлторов, строительные организации, арендаторы и продавцы недвижимости и др.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Здесь выделяют рынок земли, рынок искусственных сооружений, строительный рынок и др.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

- По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

- По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

- По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

- По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

- По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

- По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

- По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами, спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике. После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия. Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

2. Особенности рынка жилой недвижимости в России

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась. Формирование рынка недвижимости – качественно новая для российской экономики структура–началось в условиях либерализации экономики. Это обуславливает и особенности российского рынка жилой недвижимости.

Ранее было отмечено, что основными факторами на рынке жилья, как и на любом другом рынке, являются спрос, предложение и цена. Но российская модель имеет некоторые особенности, которые необходимо рассмотреть подробнее.

Равновесная модель соотношения спроса и предложения жилья, принятая в классической жилищной экономике, имеет свои характерные черты. График спроса и предложения жилья, в отличие от других товаров, имеет одну особенность: неэластичность предложения в краткосрочном периоде и способность прореагировать на изменение спроса изменением эластичности предложения в долгосрочном периоде. В такой ситуации увеличение спроса на жилье приводит к резкому увеличению цен, чтобы стабилизировать рынок. Этот феномен обычно происходит в случаях местного экономического бума. Рост цен на жилье дает сигнал инвесторам и в долгосрочной перспективе предложение сдвигается вправо, а равновесная цена снижается.

Эффект освоения банками услуги ипотечного кредитования, бум которого пришелся на 2002 г. Вопреки ожиданиям, ипотека заметно увеличила цены на м², но ненамного расширила предложение жилья. Дело в том, что сложившиеся неестественно высокие цены на 1м²позволяли строительным организациям (СО) безбедно существовать при минимальных объемах строительства.

Если же обратиться к абсолютному большинству населения, нуждающемуся в жилье, с его среднестатистическим семейным доходом, то равновесная цена установится где-то в условиях действия ипотеки, но доступной населению.

Чтобы расширение предложения стало таким стремительным, необходимо мощное вливание инвестиций. Но при нынешней организации финансово-экономической системы в РФ это совершенно невозможно. Поэтому любые утверждения об окончательном решении жилищной проблемы в рамках действующего положения на рынке – пустой звук.

Сегодняшний момент развития мировых и национальных экономических процессов сделал серьезный вызов равновесным моделям, описывающим поведение стационарных экономических систем. Кратковременные отклонения от положения равновесия и само собой разумеющееся возвращение к нему перестали осуществляться в реальности. Научное наблюдение за такими процессами вызвало рождение нового направления – эволюционной (синергетической) экономики. Можно утверждать, что данное направление еще не имеет четкой регламентации в части терминологии, определений и аксиом, однако ясно, что основным вектором научных поисков здесь является исследование непостоянных процессов и прогнозирование поведения их переменных величин.

Непостоянными (нестационарными) процессами объективнее всего можно объяснить рост цен на жилье с одновременным увеличением спроса и незначительным ростом предложения, что происходило у нас до кризисного периода, усилившись с внедрением ипотеки. Известно, что в условиях совершенной конкуренции стоимость товара равна минимальным средним издержкам на его производство. Это же верно при моделировании равновесной цены. Однако для нестационарного экономического поведения типична несовершенная (монополистическая) конкуренция, результаты которой нельзя предсказать заранее. Рынок недвижимости в этом плане яркий пример рынка несовершенной конкуренции. Доказано, что одним из результатов такой конкуренции становится создание неравновесной "сверхстоимости", намного превышающей минимальные средние издержки. Положительным оправданием подобного процесса является то, что за формированием этой новой стоимости может стоять реальное улучшение потребительских свойств в результате успешного осуществления инноваций, основанных на усовершенствованиях, открытиях и изобретениях. Поэтому "сверхстоимость" предлагается называть инновационной стоимостью.За инновационную сверхстоимость начинает голосовать сам потребитель, предпочитая воспользоваться товаром с теми или иными улучшенными функциями.

Уместно предположить, что подобные процессы определили поведение цен, спроса и предложения на рынке жилья в РФ, но только в своей негативной трактовке и с вызывающими опасение долгосрочными последствиями. "Инновационная" сверхстоимость в жилищном строительстве в РФ в начале 2000-х достигла заметного отрыва от минимальных средних издержек строительства благодаря следующим причинам. Во-первых, той самой монополистической конкуренции, о которой шла речь выше, когда ограниченное число крупных строительных корпораций стали господствовать на жилищном рынке каждого отдельно взятого региона. Во-вторых, содержанием сверхстоимости стали, в основном, не инновации, а методы лоббирования интересов в части землеотвода, получения разрешений на строительство, согласования проектов точечной застройки и т.п. Строительная отрасль сильно монополизирована и в большей мере принадлежит чиновникам, которые являются тайными акционерами строительных корпораций и лоббируют их интересы. Такой особенностью в РФ обладает не только рынок недвижимости. В действительности лоббирование интересов отдельных лиц имеет большое влияние в нашем государстве. Именно этот фактор сдерживает во многом вливание иностранных инвестиций в нашу экономику. Отсюда откаты, финансируемые покупателями и необоснованное завышение цен в условиях отсутствия конкуренции. В-третьих, сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей (ставший обладателем сверхдоходов от тех же переходных нестационарных процессов), "изголодавшийся" от невозможности в советское и раннее постсоветское время свободной продажи-покупки квартир и разработки оригинальных планировок. Этот круг потребителей был готов платить высокую цену за подобное изменение потребительских качеств жилья, что вполне устраивало строительные корпорации и позволяло не заботиться о глобальном расширении предложения. В-четвертых, в нестационарных экономических процессах наблюдается отсутствие тенденции к выравниванию норм прибыли в различных отраслях. Более того, так как прибыль не усредняется, происходит непрерывное устойчивое перемещение финансовых ресурсов из отраслей с меньшей прибыльностью в отрасли с большей прибыльностью, тем самым, в отличие от равновесных моделей, растет различие норм прибылей и этот процесс становится самоподдерживающим. В жилищном строительстве это становится особенно наглядным, когда на протяжении нескольких лет сохранялся близкий по составу круг потребителей, которые возвращались вновь и вновь на рынок жилья уже со спекулятивно-инвестиционными интересами.

Таким образом, рынок недвижимости в России имеет свои яркие особенности, которые во многом обусловлены относительной "молодостью" этого рынка. Ледует отметить несколько периодов развития рынка недвижимсоти в РФ. Рынок начал формироваться в начале 90-х годов. К 1997 году на рынке была достигнута относительная стабилизация, система рынка заметно самоорганизовалась. С августа 1998 г. во всех городах России цены на жилье и другие объекты недвижимости стали снижаться. Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать. С июня-июля 2000 г. в большинстве городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур – к вложению свободных денежных средств. Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом. С августа 2004 г. параллельно с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. С апреля по октябрь 2006 г. наблюдался стремительный рост стоимости жилья на фоне дефицита предложения. В конце 2006 – начале 2007 г. произошли корректировки по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Еще одной особенностью является то, что на протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном.

Выводы по вышесказанному можно сделать следующие:

- Модель рынка жилья в РФ имеет отличительные особенности от ортодоксальной модели;

- Спрос на рынке жилья значительно превышает предложение;

- Ипотека в России не в состоянии уменьшить разрыв между спросом и предложением;

- Монополистическая конкуренция на строительном рынке создает инновационную сверхстоимость;

- Методы лоббирования интересов в РФ увеличивают стоимость жилья;

- Существует немногочисленный весьма платежеспособный класс лиц, формирующий спрос на жилье, постоянно возвращаются на рынок ради спекулятивно-инвестиционных интересов.

Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

3. Инновации на рынках жилой недвижимости зарубежных стран

В постиндустриальном обществе определяющим становится не количество, а качество человеческого капитала, которое напрямую зависит от качества жизни человека. А качество жизни человека во многом определяется качеством его жилья. жилье постиндустриального общества – это уже не только место восстановления сил, но и активной жизнедеятельности человека.

Интересен богатый зарубежный опыт содействия гражданам в решении жилищных проблем. Заслуживает особого внимания опыт европейских стран в особенности стран Восточной Европы. Такая позиция обусловлена рядом причин: наличием положительного опыта и многообразием применяемых механизмов, относительной схожестью структуры жилого фонда. В ряде стран одновременно находят применение сразу несколько механизмов. Например, в Австрии, Германии, Чехии, Польше и Словении в параллельном режиме используются механизмы ипотечного кредитования, персональных займов и сберегательных касс. В качестве дополнения следует отметить, что в некоторых странах Восточной Европы и Балтии отмечена практика бюджетного субсидирования. При этом механизм ипотечного кредитования развит гораздо сильнее нежели в России, таким образом он является наиболее эффективным в решении жилищного вопроса.

Людям нового, модернизационного общества нужно принципиально новое жилье:

– которое легко поменять, переехав в другой район или город для участия в новом трудовом коллективе;

– которое позволит работать, не выходя из дома;

– которое может приспособиться к новой деятельности жильца, к его новому образу жизни;

– которое снимет с человека максимум бытовых проблем.

Такое жилье измеряется уже не квадратными метрами или числом комнат, а наличием необходимых инфраструктур; бытовыми и социальными сервисами; возможностью трансформации – превращения жилых помещений в рабочие, предназначенные для разных видов деятельности, и т.д.

Таким жильем является развитая сеть арендного жилья в странах Европы и Северной Америки. В России существовало нечто подобное в 19 в., так называемые, доходные дома. Сейчас во всем мире арендное жилье пользуется большой популярностью у населения. Это связано, прежде всего, с высокой мобильностью граждан.

Сеть арендного жилья представляет собой кластеры жилья постиндустриального общества, в которых воплощены принципы:

– трансформируемость;

– избыточность инфраструктур;

– высокая обеспеченность социально-бытовыми сервисами.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов, доля жилого фонда, находящегося в аренде, – выше. Основной рынок долгосрочной аренды формируют столичные города и крупные индустриальные мегаполисы (как правило, это административные, культурные, финансовые и образовательные центры, с месторасположением штаб-квартир крупнейших коммерческих организаций, с обширным рынком вакансий в сфере строительства, обслуживания, торговли, туризма и т.д.).

В целом для всех стран характерно следующее:

– доля жилья, сдающегося в аренду, выше в городах, чем в сельской местности;

– по возрастному и семейному положению большинство арендаторов – это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

– рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движения вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам, один-два года).

Создание условий для формирования легально действующего, экономически выгодного, конкурентного рынка арендного жилья, реализация концепции строительства доходных домов в России может стать решением вопроса доступности жилья для представителей современного общества, формирование жилой среды нового типа, повышение мобильности и других качеств человеческого капитала и решение проблем, связанных с недостаточностью социальных инфраструктур.

Возможность реализации рыночной модели доходного дома, приносящей постоянную прибыль его владельцу и при этом обеспечивающей высокую надежность вложенных средств, представляет принцип государственно-частного партнерства. Государственно-частное партнерство является одним из направлений новой экономики. В США уже много лет действует система tax credit – налоговых освобождений для housing developer – застройщиков арендного жилья.

Таким образом, система арендного жилья решает проблему соответствия новой экономике, повышает мобильность населения и решает проблему низкой обеспеченности граждан жильем.

Еще один механизм новой экономики – развитая система кредитования населения. В отношении жилья здесь выступает ипотечное кредитование. Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (за исключением бывших собратьев по СССР) и США. Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17, 03%, а в долларах — на уровне 13, 89%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 3-6%, во Франции — 3-4%, в Испании — 5-6 %, в Германии — 2,5 – 4 %, в Португалии — 6 – 7 %, на Кипре — 5 – 7 %. К примеру, процентная ставка по ипотечным кредитам в Великобритании колеблется в пределах 2,5 – 5 %. Последние шесть месяцев средняя ставка составляет около 4%. Столь низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным Банком Англии ставки рефинансирования ниже 1%. К слову, ставка рефинансирования Центробанка России сейчас составляет 8, 25% годовых. А ипотечные кредиты в иностранной валюте в России предоставляют по средней ставке в районе 12% годовых, в национальной валюте – 14% годовых. Такой уровень процентных ставок, который мы наблюдаем в России, существовал в Великобритании в 1990-1992 годах. Возможно, России также потребуется десятилетие, чтобы опустить ставки до 4%, хотя в стратегии правительства пока целью является понизить процентные ставки до 8%. Чем вызваны столь низкие процентные ставки по ипотечным кредитам за границей? Основной причиной является то, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, имеют возможность самостоятельно обеспечивать финансами свою деятельность на многие года вперед за счёт выпуска долгосрочных облигаций. Сравнительно молодой ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями.

Еще одним признаком новой экономики является применение высоких технологий, инноваций и экоинноваций в особенности.

Сегодня приверженость экостандартам является неотъемлемой составляющей многих производств, в том числе и строительства. В странах с развитыми рыночными отношениями экодевелопмент — одна из основных тенденций развития рынка недвижимости. Экодевелопмент недвижимости — это строительство и модернизация объектов недвижимости с использованием экологических подходов, материалов, технологий, соблюдением экологических норм и требований при проектировании и строительстве, с закладыванием дружественных окружающей среде решений для всех этапов жизненного цикла объектов. Развитие экономики любого государства невозможно без экологической составляющей, что подтверждается международными экспертами. Пренебрежение возможностями данного направления развития, относящегося к числу магистральных, чревато многообразными потерями, которые выражаются не только в затягивании выхода на траекторию устойчивого экологически безопасного и социально ответственного долгосрочного развития с соответствующим снижением уровня благосостояния нынешних и будущих поколений, но и усиливающейся деградацией окружающей среды. Строительство с учетом экологических стандартов применяется в таких сферах деятельности, как разработка площадки, потребление водных и энергетических ресурсов, контроль выбросов, использование нетоксичных стройматериалов — как для фасадных, так и для внутренних работ. В мире существует несколько стандартов, применяющихся в разных странах: немецкий DGNB (Deutsch Gesellschaft fur Nachhaltiges Bauen), французский HQE (Haute quality environnementale), австралийский Grin Star, японский CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency), канадский Green Globe. Наиболее авторитетными в мире являются американский стандарт LEED (The Leadership in Energy and Environmental Design) и самый старейший — британский BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), появившийся в 1990 году. Потребители на западе уделяют особое внимание соответствию данным стандартам. В первую очередь это интересует людей со средним доходом и выше среднего. Как раз в основном данная категория граждан и формирует спрос на рынке жилой недвижимости как в России, так и за рубежом.

Еще одной явной тенденцией на зарубежных рынках жилой недвижимости является увеличение спроса на, так называемые, smart ( от англ. – умный ) дома. Как раз такое жилье может воплотить все самые необыкновенные инновационные разработки. Приоритетом для покупателей жилья сегодня является функциональность. Во многих мегаполисах и крупных городах Европы, Америки и стран Азии при строительстве новых домов реализованы меры по снижению водо- и электропотребления, пыления и уровня шума. Это является объединением "зеленого" строительства и применения технологических инноваций.

В заключение можно сказать, что рынок жилья за рубежом непрерывно развивается. Многие государства оказывают поддержку девелоперам и населению, чтобы повысить уровень обеспеченности граждан жильем. Государственно-частное партнерство развито достаточно высоко. Во многом ситуация с обеспечнностью населения жильем разрешается с помощью большого количества арендных метров. Эта ситуация соответствует тенденциям новой экономики, которая предполагает высокую мобильность населения, таким образом, пропадает острая необхоимость иметь приватизированное жилье. С точки зрения финансовых инструментов, зарубежные банки, в которых механизм кредитования развит гораздо сильнее, чем в России, активно используют ипотеку. Условия ипотечного кредитования имеют существенные отличия от еще не развитого российского. Также при жилищном строительстве за рубежом активно применяются экоинновации. Все эти аспекты ставят рынки жилья развитых европейских стран и стран Америки на голову выше российского рынка жилой недвижимости. Не случайно многие российские граждане продолжают приобретать недвижимость за рубежом на более выгодных условиях, чем в России.

4. Инновации на российском рынке жилой недвижимости

В предыдущем параграфе были рассмотрены особенности рынков жилой недвижимости за рубежом, а именно особенности, связанные с вхождением экономик разных стран в новый, инновационный период. Российский рынок жилой недвижимости обладает своей спецификой. За 25 лет существования многие процессы были упорядочены, но работа по устрвнению основных проблем продолжается. Одной из главных задач рынка является обеспечение всех граждан, формирующих спрос, необходимым жильем. Для того, чтобы предложение было равно спросу необходимо инвестировать в строительство нового жилья. Вообще во многом рынок недвижимости зависит от инвестиций. Процессы инвестирования со временем трансформируются, появляются новые инструменты. Например, еще 20 лет назад не было понятия ипотеки на российском рынке недвижимости. Рассмотрим подробнее.

Еще раз необходимо подчеркнуть, что инвестиции в развитие жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства играют ключевую роль в экономических процессах государства в целом и регионов и вносят существенный вклад в повышение благосостояния населения. Процессы инвестирования имеют важное народно-хозяйственное значение и обеспечивают существенный вклад в развитие современной, инновационного типа, экономики. К настоящему времени на рынке жилой недвижимости присутствует крайне ограниченный перечень инструментов аккумулирования средств населения. Наиболее распространенный из инструментов – ипотечное кредитование. Рынок ипотечного кредитования развивается в России с 1993 года, в то время как на западе он существует уже более ста лет. Российские банки часто анализируют деятельность своих иностранных конкурентов и пытаются не отставать от мировых трендов. Поэтому на рынке ипотечного кредитования России часто наблюдаются нововведения. Инновации на рынке связаны с изменениями в потребностях заемщиков. Так, например, желание заемщиков приобретать жилье в строящихся домах и стремление кредиторов захеджировать риски приводит к появлению таких инструментов, как аккредитация объектов банками, различные виды страховки, с 2014 г. обязательное наличие страхования риска недостроя либо присутствие застройщика в обществе взаимного страхования. Век стремительного развития технологий уводит все больше и больше документации в Интернет, и ипотечное кредитование не является исключением. У заемщика появляются удобные способы посчитать кредит, подать заявку на получение кредита, заполнить документы на страховку, подобрать наиболее подходящий вариант платежа и потом осуществлять платежи по кредитам. Улучшение информационного пространства и вовлечение государственных институтов в информационный оборот позволяют значительно облегчить многие процедуры. Все это, с одной стороны, снижает риски и операционные затраты кредитора, а с другой стороны, облегчает добросовестному заемщику процедуру получения кредита.

Еще одним нововведением на рынке жилья является появление большого рынка арндного жилья. Эта практика крайне популярна за рубежом. В России же пока не все понимают достоинств арендных метров, не смотря на то, что в Российской Империи были распространены, так называемые, доходные дома. В отличие от имеющихся механизмов социального найма, арендное жилье обеспечивает повышение пространственной мобильности населения, способствует развитию внутригородской миграции, что обеспечивает снижение транспортных издержек и общей нагрузки на транспортную инфраструктуру. Арендное жилье, в первую очередь специально построенные для найма доходные дома, позволяет с минимальными затратами и в сжатые сроки решить проблему социального жилья, предоставить жилье лицам, утратившим его в результате стихийных бедствий и техногенных катастроф, молодым семьям и другим категориям граждан, поддержка которых является приоритетом государственной политики. При этом такая поддержка может быть адресной, целевой, осуществляемой с использованием рыночных механизмов – налоговых льгот и вычетов, арендных сертификатов, целевых ссуд и кредитов.

Развитие рынка арендного жилья позволит государству:

– легализовать и упорядочить рынок аренды;

– частично решить жилищную проблему в условиях кризиса;

– снять с себя бремя по эксплуатации данного жилья;

– уменьшить патерналистские настроения в обществе

В тяжелых экономических условиях это даст гражданам возможность оперативного подбора уровня жилья по уровню своих доходов на настоящий момент. Но, самое главное, повысит общую мобильность трудовых ресурсов в государстве, создаст условия для жизни и деятельности граждан нового постиндустриального общества, в том числе и в создаваемых ныне российской "Кремниевой долине" и других инновационных центрах и научно-технологических комплексах. Модернизация страны невозможна без создания множества кластеров инновационной экономики, подобных комплексу, создаваемому в Сколково. Такие научно-технологические комплексы и центры должны будут привлекать лучших специалистов со всей России и из-за рубежа. Важнейшим условием возможности привлечения людей и дальнейшей их плодотворной деятельности являются создание комфортной среды для жизни и работы, снятие большинства бытовых проблем. Эта задача может быть успешно решена с помощью общероссийской сети доходных домов – арендного жилья нового типа.

В нынешних экономических условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к "коротким деньгам", вкладываться в строительство арендного жилья. Поэтому развитие рынка арендного жилья это дело нового поколения. Пока в России не существует условий, а именно это связано с пробелами в законодательстве, для развития такого стратегически важного направления на рынке недвижимости.

В некоторых регионах сейчас реализуются программы по содействию строительства арендного жилья. Пока это не распространенная практика, поэтому о конкретных результатах говорить рано, но зарубежный опыт говорит о необходимости развития рынка арендного жилья.

Помимо уже перечисленных нововведений на российский рынок жилой недвижимости вовлекается много инновационных разработок. В последние годы курс на инновации стал общенациональным. Новшества поощряются и финансируются и государством, и инвесторами. Все чаще речь заходит о необходимости строительства энергоэффективных зданий, применении новейших материалов и технологий. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В последние годы сформировался ограниченный, но весьма платежеспособный класс потребителей, как следствие изменился спрос на жилье. Спросом пользуются новые форматы жилья: современные, технологичные, хорошо спланированные жилые помещения, отвечающие мировым стандартам строительства.

Приоритетом для покупателей жилья сегодня является функциональность. Не все квадратные метры одинаковы – это доказывают smart-дома, в основу концепции которых была заложена инновационная идея. Smart – значит умный. Вместо привычных "двушек" и "трешек" появились квартиры с двумя и тремя спальнями, четко отражающие состав домохозяйства. Каждый метр в планировке – максимально функционален, что дало существенную экономию в площади квартир.

Основные инновационные перспективы кроются в архитектурных и планировочных решениях. Подходы, сформированные старой советской школой, до сих пор широко применяются и приводят к неоправданным потерям территории – например, по существующим нормативам, под улично-дорожную сеть используется до 20% земельного участка. Тогда как, например, в финской традиции планировки кварталов и поселений расходование более чем 10% от общей площади участка под дороги считается преступлением.

Одним из новых и перспективных направлений на строительном рынке является "зеленое" строительство. Принципы "зеленого" строительства помогают создать комфортную и безопасную среду проживания и при этом устраняют или минимизируют вредное воздействие на природу.

Чтобы здание получилось действительно экологичным и энергоэффективным, уже на этапе проектирования необходимо заложить основные экологические черты будущего объекта – материалы, этажность, размер окон, тип кровли и т.д.

На сегодняшний день известно огромное количество технологий, так или иначе использующих инновационные разработки в строительстве. При этом практически никто, особенно в регионах, не использует решения и методы, давно применяемые в Европе, но по-прежнему новые для нас. Эти технологии сравнимы по цене с общепринятыми строительными решениями, а зачастую даже экономически выгоднее. Среди них, следует выделить наиболее простые и популярные, например – пассивная система энергосбережения. Известно, что огромное количества тепла в жилых домах теряется через щели и структуру ограждающих конструкций, окон, а также неэффективную систему вентиляции.

Весьма эффективным может быть применение новых строительных материалов, либо инновационное сочетание традиционных стройматериалов. Например, существуют технологии снижения количества арматуры при строительстве за счет увеличения количества бетона.

Современные покупатели предъявляют все больше требований к объектам элитной жилой недвижимости. Дело в том, что на сегодня около 70% объектов в этом сегменте морально устарело. Клиенты видят западные тенденции и хотят, чтобы их будущее жилье соответствовало мировым стандартам.

Стоит также отметить, что создание не только качественного жилья, но и соответствующей ему среды обитания – уже инновационно! Также необходимо понимать, что забота об инновационных подходах в строительстве вполне сочетается со стремлением сделать жилье более доступным. Поскольку девелоперы стараются использовать новейшие

инновационные материалы и технологии, которые призваны не только сделать жилье более комфортным, но и снизить затраты на возведение.

К сожалению в Российской Федерации четко прослеживается тенденция концентрации современных жилых помещений в главных городах страны – Москве и Санкт-Петербурге. Рынок жилья в этих регоинах сравним с рынками самых развитых мегаполисов. В регионах же ситуация разительно отличается. Инвестировать в регионы сегодня считается очень рискованным мероприятием. Еще роль играет отсутствие инвестиций в инфраструктуру (электричество, коммунальное хозяйство, дороги и т.д.). Как можно исправить ситуацию? Раз не ожидается повышения активности крупных инвесторов, стоит сделать ставку на инвестиции со стороны населения и здесь уместно говорить об ипотеке. Ведь потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость. Но рынок кредитования в России еще очень далек от насыщения.

Большинство экспертов сегодня сходятся во мнении, что для того, чтобы развивать рынок жилья в России необходимо не делать ставку на западную модель ипотечного кредитования, а необходимо развивать рынок арендного жилья. Именно это в сравнительно недолгие сроки позволит решить проблему обеспечения граждан жильем.

Заключение

Рынок недвижимости в России появился сравнительно недавно. Во время перехода от централизованной экономики к непосредственно рыночной. Таким образом, российский рынок недвижимости – молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов.

Рынок недвижимости очень разнообразен и многогранен, на рынке недвижимости действуют фундаментальные рыночные законы и понятия, такие как спрос, предложение, цена и т.д. На рынке недвижимости очень много игроков, огромное количество факторов, которые определяют их положение на рынке, рынок недвижимости изменчив и изменения на рынке недвижимости отражаются на всей национальной экономике, так как рынок недвижимости любой страны имеет весомую долю в ВВП.

Рынок жилья в России имеет свои отличительные черты. Прежде всего, модель рынка жилья в РФ имеет отличительные особенности от ортодоксальной модели. При этом спрос на рынке жилья значительно превышает предложение. Еще одна особенность состоит в том, что на рынке России еще не в достаточной мере развит механизм ипотечного кредитования, ипотека в России не в состоянии уменьшить разрыв между спросом и предложением.

Рынок недвижимости является рынком монополистической конкуренции, в России это способствует тому, что на строительном рынке создается, так называемая, инновационная сверхстоимость.

В Российской экономике существует много проблем связанных с административными барьерами и другими явлениями, которые имеют место быть в структурах власти. Например, методы лоббирования интересов в РФ увеличивают стоимость жилья. И, наконец, еще одна особенность российского рынка связана с существованием класса потребителей, который возник во время преобразований, это немногочисленный весьма платежеспособный класс лиц, формирующий спрос на жилье, постоянно возвращаются на рынок ради спекулятивно-инвестиционных интересов. И вообще структура населения в РФ достаточно неоднородна. Это создает трудности и на рынке жилой недвижимости.

Если обратиться к зарубежному опыту, к опыту тех стран, на которых рынок жилья является самоорганизующейся системой уже давно, и существует множество инструментов и механизмов регулирования состояния рынка жилья, то можно увидеть, что на таких рынках наблюдается рост ввода арендного жилья. Строительство арендного жилья действительно в состоянии улучшить и ситуацию на нашем рынке, в этом сходятся многие эксперты. Но в нынешних экономических условиях создание доходного дома (то есть строительство жилья не на продажу, а для сдачи в наем) экономически невыгодно для бизнеса. Конкуренция бесплатно приватизированных квартир, в арендную ставку которых не заложены их стоимость и амортизация, высокая стоимость подготовленного участка земли и подключения к сетям, отчисления на инфраструктуры города, налог на недвижимость и землю, высокий банковский процент – все это не позволяет бизнесу, привыкшему к "коротким деньгам", вкладываться в строительство арендного жилья.

Российский рынок пытается соответствовать мировым тенденциям и стандартам, тем не менее. Сегодня девелоперы уделяют большое внимание внедрению новейших технологий при строительстве, ведь современные материалы и техники строительства в состоянии уменьшить издержки. Это позволяет сделать вывод о том, что строительство "инновационного" жилья не должно противоречить его доступности. Но сегодня концентрация такого рода жилых домов наблюдается лишь в Москве и Санкт-Петербурге, в регионах тенденция развивается очень медленно. В регионах на рынке жилья существуют такие проблемы, которые необходимо решать первостепенно, поэтому введение инноваций отходит на второй план.

Целью данной работы было определение соответствия рынка жилой недвижимости России реалиям новой экономики, его текущего состояния и направлений дальнейшего развития. Цель была достигнута. Поставленные задачи выполнены.