закрыть
Как к вам обращаться:
Ваш номер телефона:
отправить
г.Вологда,
ул. С.Орлова д.4

Проблемы рынка жилья и недвижимости

 

Для характеристики рынка жилья с позиций объекта статистического исследования, необходимо остановится на некоторых методологических положениях экономической теории, и уточнить само понятие "рынок", так как рынок представляет собой сложное и многообразное экономическое и социальное понятие. Если рассматривать только экономический аспект этого понятия, то рынок представляет собой совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу купли-продажи товара. Вместе с тем рынок выступает важнейшим связующим звеном между товаропроизводителями и потребителями.

На рынке осуществляется формирование и движение спроса и предложения. Под влиянием соотношения спроса и предложения происходит колебание цен и определяется стоимость товара. В экономической теории представлено множество определений рынка, которые отражают разные стороны такого сложного и многообразного феномена социально-экономического явления как рынок.

Эти определения выражают разные подходы научных школ и отдельных ученых к этому феномену. Можно выделить два основных подхода к определению понятия "рынок": - рынок определяется как совокупность условий, благодаря которым покупатели и продавцы товара (услуги) вступают в контакт друг с другом с целью покупки или продажи этого товара (услуги); - рынок рассматривается как абстрактное или действительное пространство, на котором взаимодействуют предложение и спрос на те или иные блага (товары, услуги, включая такие специфические товары как рабочая сила, капиталы, жилье и т.п.) и способ этого взаимодействия. Рынок является исторической категорией.

Возникнув много веков назад, рынок в настоящее время достиг высокого уровня развития, стал цивилизованным. Его развитие базируется на общественном разделении труда, товарного производства и обмена. Границы и функции рынка, его функции и роль в системе хозяйственных связей, воспроизводства материальных благ зависят от господствующего экономического уклада. Координация индивидуальных решений и действий товаропроизводителей осуществляется через хозяйственный механизм, действующий посредством системы спроса и предложения, цен, конкуренции и других экономических категорий рынка.

Рынок недвижимости мы будем рассматривать как форму организации экономической деятельности, базирующуюся на трех обязательных признаках: частная собственность, добровольное экономическое взаимодействие самостоятельных и независимых друг от друга субъектов и конкуренция. Экономическая деятельность требует объединения усилий многих людей, привлечения средств и возможностей, предоставляемых обществом. Любая экономическая деятельность затрагивает интересы всего общества и является объектом воздействия (регулирования) со стороны общества. Основными субъектами рынка являются люди (физические лица) и группы людей, совместно осуществляющие экономическую деятельность. В рыночной экономике эти группы принимают форму юридически оформленных организаций (юридических лиц).

К таковым относятся фирмы, корпорации и т.п. организации. Субъектами рынка могут выступать и государственные предприятия. Субъекты рынка, опираясь на собственные решения и предпочтения, вступают друг с другом в экономические отношения, заключая контракты.

При этом контракты - не только письменные договоры, заключаемые продавцом и покупателем, но и любые формы сотрудничества и соглашений между самостоятельными и независимыми участниками экономического процесса. Эти положения полностью касаются и такого сложного понятия как рынок недвижимости. Особенностью рынка недвижимости является то, что он состоит из товаров, представляющих конкретные объекты недвижимости; работ (строительство, реконструкция); посреднических услуг. К недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты (земля, природные ресурсы), имеющие экономическую и стратегическую ценность для государства. Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет свои уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости.

Между строителями и инвесторами возникают отношения купли-продажи недвижимости. Рынок недвижимости выполняет, таким образом, экономическую функцию, сводя вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Состояние рынка недвижимости зависит от состояния потребительского рынка. Иными словами, для него характерен так называемый вторичный производный спрос.

При этом фирма, выступающая на рынке в роли продавца, может выступать и в другой роли - в качестве покупателя. На рынок недвижимости оказывают влияние такие факторы, как спрос и предложение рабочей силы в строительстве, конкуренция и т.д.; уровень оплаты труда. Уровень оплаты труда оказывает непосредственное влияние на соотношение инвестиционного спроса и предложения.

Перед владельцем денежных средств возникает вопрос, следует ли инвестировать их в недвижимость или лучше направить в финансовую сферу.

Для развития рынка жилья необходимы условия, способствующие формированию платежеспособного спроса на жилье. Эта задача может быть решена путем выпуска жилищных облигаций и ипотечного кредитования. Бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. 

Если рассматривать натуральный обмен как начало процесса товарно-денежных отношений, давшего толчок к развитию экономики в целом, то оценку можно смело считать катализатором данного процесса.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т.д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования. От возможности того или иного вида имущества удовлетворить имеющиеся потребности, от преимуществ или благ, которые принесет обладание им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость .

Что же влияет на стоимость недвижимости? Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (табл.2).

 

 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1-й УРОВЕНЬ (СТРАНА)

экономические

 - Налоги в области недвижимости

Обеспеченность населения объектами общественного назначения

Финансирование строительства

Уровень жизни населения

 - Состояние и перспективы строительства и реконструкции

  Предложение

  Спрос

  Рынок недвижимости

социальные

 - Свободное время

   Структура населения

   Уровень образования и культуры населения, потребности.

 - Семейность

   Плотность семьи

   Рынок недвижимости

физические

 - Экология

   Природные ресурсы

   Географические

   Сейсмические

 - Технологические решения в области землепользования

   Геодезические

   Топографические

политические

 - Законодательство об ипотеке

   Законодательство в области строительства

   Налоговое законодательство

   Законы о собственности

   Законы об операциях с недвижимостью

   Законы в области экологии

 - Зонирование территорий

   Закон о залоге

   Закон о кредитной политике

   Кадастры

   Лицензирование риэлторской и оценочной деятельности

   Политическая стабильность

2-й УРОВЕНЬ (ГОРОД, РАЙОН)

местоположение

 - Транспортная доступность

   Наличие объектов соцкульта

   Пешеходная доступность

 - Размещение объектов в плане города (района)

   Наличие и состояние коммуникации

   Примыкающее окружение

физические характеристики

 - Физические параметры

   Функциональная пригодность и использование

 - Состояние недвижимости

   Привлекательность, комфорт

   Качество строительства и эксплуатации

условия продаж

 - Залоги и заклады

   Особые условия сделок

 - Мотивы продавцов и покупателей

временные факторы

 - Дата оценки

 - Даты известных сделок по аналогам

условия финансирования

 - Сроки кредитования

   Процентные ставки

 - Условия выделения средств

3-й УРОВЕНЬ (ЗДАНИЕ)

архитектурно-строительные

 - Объемно-планировочные показатели

 

   финансово-эксплуатационные

 - Доходы

 - Эксплуатационные расходы

   Стоимость строительства